En général, la vente de fonds de commerce est précédée d’une promesse qui formalise l’accord des parties sur les conditions essentielles de la cession, dont le prix.
Promesse de vente d’un fonds de commerce : définition
Ce contrat préliminaire ne doit pas être pris à la légère puisqu’il entraîne des obligations importantes pour les deux parties. En effet, il permet de concrétiser leur accord sur la chose et le prix, le temps que les conditions suspensives se réalisent.
Ses deux intérêts majeurs sont les suivants :
- réserver une exclusivité à l’acquéreur pendant une période donnée ;
- permettre à l’acquéreur pendant cette période de trouver le financement nécessaire à son acquisition.
La promesse de vente de fonds de commerce peut être soit synallagmatique soit unilatérale.
Promesse synallagmatique de vente d’un fonds de commerce
Elle vaut vente puisqu’elle constate un accord des parties sur le prix et les conditions essentielles de vente de fonds de commerce.
En abrogeant l’article L. 141-1 du Code de commerce, la loi n° 2019- 744 du 19 juillet 2019 de simplification du droit des sociétés a supprimé les mentions légales obligatoires devant être portées sur l’acte de cession d’un fonds de commerce.
L’exécution de la promesse synallagmatique est suspendue jusqu’à la réalisation des conditions suspensives (le plus souvent l’obtention d’un prêt par l’acquéreur). Ce n’est que si une des conditions suspensives ne se réalise pas que les parties sont libérées de leurs engagements.
Si une partie se rétracte, le juge peut la contraindre à exécuter ses obligations.
La promesse synallagmatique n’est soumise à aucun formalisme particulier : elle peut être conclue par acte sous seing privé ou acte authentique.
Promesse unilatérale de vente de fonds de commerce
Dans cette convention, seul le vendeur s’engage à vendre son fonds de commerce. L’acquéreur, lui, ne souscrit aucun engagement mais il a la possibilité de lever ou non l’option d’achat.
La promesse unilatérale doit notamment indiquer le délai dont dispose le bénéficiaire pour lever l’option et l’existence ou non d’une indemnité d’immobilisation à sa charge dans le cas où il ne la lèverait pas.
L’indemnité d’immobilisation est récupérée par l’acquéreur en cas de non réalisation de la vente définitive, ou déduite du prix de vente dans le cas contraire.
La promesse unilatérale peut être constatée soit par acte authentique soit par acte sous seing privé. Si elle est établie sous seing privée, elle doit impérativement être enregistrée auprès de l’administration fiscale, dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
Cas où le promettant vend le fonds de commerce à un autre acquéreur pendant le délai d’option
La vente est valable sauf si le nouvel acquéreur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a eu connaissance de la promesse de vente. Et en cas de bonne foi du nouvel acquéreur, le bénéficiaire ne peut prétendre qu’à des dommages et intérêts. De même que si le vendeur se rétracte pendant le délai d’option, le bénéficiaire y a également droit (article 1217 et article 1231-1 du Code civil).