On en rêve souvent comme d’une reconversion à la campagne, en toute quiétude et sérénité retrouvées. La réalité est parfois plus difficile : ouvrir un gîte ou une chambre d’hôtes, implique toute une série de démarches. Renseignez-vous bien sur les normes, les labels, les autorisations à obtenir, avant de pouvoir lancer les travaux nécessaires pour transformer votre « home, sweet home » en maison susceptible d’accueillir des touristes en toute légalité, et avec le meilleur confort possible.
1. Gîte ou chambre d’hôtes ?
Gîte ou chambre d’hôtes sont bien différents, du point de vue de la loi !
Le gîte
Le gîte est un logement individuel (maison ou appartement) proposé à la location saisonnière pour une durée variable, d’une journée à plusieurs semaines. Son appellation officielle est le « meublé de tourisme », défini par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (ce qui exclut la location d'une simple chambre chez l'habitant).
Il peut être situé sur la propriété du loueur, ou à une adresse indépendante et doit comporter des sanitaires et une cuisine. Les locataires doivent pouvoir être autonomes.
Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d'un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme.
Sa location doit s’accompagner d’un contrat et d’un état descriptif, ainsi qu’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.
Bon à savoir : le propriétaire n’est en rien obligé de fournir des draps, des serviettes ou autres prestations complémentaires.
À noter : depuis le 1er décembre 2019, les communes qui ont instauré la procédure de déclaration préalable avec un numéro d'enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent demander, une fois par an, aux plateformes en ligne de location de leur communiquer la liste détaillée des logements loués, avec notamment l'adresse, le numéro de déclaration et le nombre de jours pendant lesquels le logement a été mis en location par leur intermédiaire (décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019).
La chambre d’hôtes
La chambre d’hôtes est une « chambre meublée située chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées assorties de prestations ».
Contrairement au gîte, vous n’avez donc pas besoin de disposer d’une deuxième maison pour ouvrir une maison d’hôtes ; vous pouvez utiliser une ou plusieurs chambres dans votre résidence principale (cinq au maximum, pour une capacité maximum de quinze personnes).
Vous n’êtes pas obligé de proposer des sanitaires privatifs ou une cuisine. Par contre, vous devez impérativement fournir le linge de lit et de toilette (et bien sûr, le changer !). Vous êtes également tenu de fournir le petit-déjeuner et d’accueillir personnellement vos hôtes.
À noter : si la commune a institué une taxe de séjour, elle s'appliquera aux vacanciers résidant en palaces, hôtels de tourisme, résidences de tourisme, meublés de tourisme, villages de vacances, chambres d'hôtes, emplacements dans les aires de camping-cars et parcs de stationnement touristiques, terrains d'hébergement de plein air ou ports de plaisance, que ces hébergements soient classés, en attente de classement ou non classés (article R. 2333-44 du Code général des collectivités territoriales modifié par le décret n° 2019-1062 du 16 octobre 2019). Le barème applicable pour 2021 est disponible sur le site www.collectivites-locales.gouv.fr.
Par ailleurs, l’administration fiscale a élargi la liste des bénéficiaires de l’abattement de 25 % appliqué sur la contribution à l’audiovisuel public aux chambres d'hôtes, aux résidences et meublés de tourisme lorsque la période d’activité annuelle n’excède pas 9 mois.
2. Les démarches
Trouver le bien à acquérir et chiffrer les travaux à entreprendre
- Soit vous disposez déjà de la maison dans laquelle vous voulez ouvrir un gîte ou des chambres d’hôtes, mais sans doute faudra-t-il y entreprendre des travaux pour la mettre aux normes et l’adapter à l’accueil des touristes.
- Soit vous devez commencer par chercher la maison de vos rêves pour votre projet, avant de la rénover, éventuellement. Faites le tour des agences, avec des critères bien précis correspondant à l’activité envisagée :
- emplacement dans un lieu suffisamment touristique ;
- facilité d’accès par les transports routiers, ferroviaires, voire aériens ;
- nombre suffisant de chambres ;
- accessibilité aux personnes handicapées (ou facilité à la créer) ;
- sécurité pour les enfants ;
- possibilité de créer une entrée séparée, d’avoir une cuisine indépendante pour les touristes, une salle à manger pour leur petit-déjeuner ;
- facilité pour créer des sanitaires dans chaque chambre (un niveau de confort très apprécié, voire indispensable pour convaincre les touristes et avoir un certain niveau de prix).
Conseil : dans ces deux cas, faites établir des devis.
Informez-vous et décrochez des aides
Pour cela, démarchez les différents organismes et associations qui peuvent vous informer et soutenir votre projet :
- Pôle emploi.
- Agence pour la création d’entreprise (APCE).
- Chambres de commerce et d’industrie (CCI), Chambres de métiers et de l’artisanat, Chambres d’agriculture si vous êtes à la campagne.
- Association pour le droit à l'initiative économique.
- Réseau Initiative France.
- Association Action’elles si vous êtes une femme.
- Greffe du tribunal de commerce de Paris qui propose un excellent site d’information sur la création d’entreprise, experts comptables.
- Fédération nationale des Gîtes de France et autres labels. Le conseil général peut également vous accorder des subventions.
Rencontrer son banquier et assurer son projet
Prenez rendez-vous avec votre banquier. Pour le convaincre de financer votre projet, mieux vaut lui proposer un business plan précis et détaillé.
À noter : n’hésitez pas à faire jouer la concurrence : démarchez plusieurs banques ou passez par un courtier en ligne.
Enfin, parlez-en à votre assureur. Il faudra compléter votre assurance multirisques habitation et responsabilité civile pour mieux vous protéger en cas de sinistre ou de problème avec vos clients. Signaler toujours :
- la création d’une table d’hôte ;
- la présence d’une piscine ;
- les activités sportives et récréatives que vous pouvez proposer à vos clients (prêt de VTT, circuit d’accrobranche, ateliers de cuisine, de bricolage ou d’arts martiaux… de bonnes idées mais non exemptes de risques d’accidents).
Vous pouvez vous renseigner auprès du centre de documentation et d’information de l’assurance (CDIA).
3. Les autorisations avant travaux
Vous avez trouvé la demeure idéale pour vos projets ? Avant d’entreprendre les travaux pour la transformer en gîte ou maisons d’hôtes, attention à bien vous renseigner et respecter les règles d’urbanisme.
- Allez au service d’urbanisme pour connaître précisément les contraintes imposées par le plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU fixe notamment un coefficient maximal d’occupation des sols (COS) : si par exemple vous disposez d’un terrain de 500 m², avec un COS de 30 % votre maison ne devra pas excéder les 150 m². Plus le COS est faible, plus vous pouvez envisager d’étendre votre surface habitable.
- Faites une demande préalable de travaux si vous envisagez une extension, horizontale ou verticale, qui ne dépasse pas les 40 m² ; en général, la réponse arrive au bout d’un mois et elle est souvent positive.
- Faites une demande de permis de construire si votre extension dépasse 40 m² ou porte la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de 150 m².
- Si votre construction dépasse, avec l’extension, les 150 m², vous serez obligé de faire appel à un architecte titulaire du diplôme d'État d'architecte (DEA) et de l'habilitation à l'exercice de la maîtrise d'œuvre en son nom propre (HMONP), ou du diplôme d'architecte diplômé par le Gouvernement (DPLG) délivré jusqu'en 2007.
- Prenez en compte les contraintes de voisinage : chaque mairie a ses propres règles de distances minimales et maximales à respecter vis-à-vis des voisins et de la rue. Par exemple, si vous aménagez une fenêtre, il faudra souvent une distance d’1,90 m au moins des autres habitations, si elle a une vue directe sur celles-ci.
- Chiffrez les frais et pensez à ceux qui peuvent être cachés, comme les taxes liées à l’assainissement, proportionnelles à la surface créée.
4. Choisissez un label
Vous n’êtes pas obligé de vous affilier à un label, mais plus de la moitié des propriétaires de chambres d’hôtes choisissent de le faire. Vous pouvez contacter les différents labels pour comparer les aides qu’ils peuvent vous apporter, les contraintes et les frais inhérents à chacun, leurs atouts et inconvénients. Voici les principaux :
Gîtes de France
C’est le label historique, qui a fêté ses soixante ans en 2015. Il rassemble à lui seul plus de 10 000 maisons d’hôtes et 30 000 chambres (environ 44 % du marché) et il s’en crée environ 500 nouvelles par an.
Le coût moyen d’investissement pour une chambre labellisée GDF est de 42 000 euros. La durée moyenne de location, de 16 semaines par an.
Clévacances
C’est le deuxième label du secteur ; il regroupe environ 25 000 gîtes ou locations et 6 000 chambres.
Très bien représenté dans les offices de tourisme et syndicats d’initiative (OTSY), il peut même s’avérer indispensable pour être affilé par ces derniers, dans certaines régions.
Il est partenaire des labels Bienvenue à la Ferme et Tourisme et Handicap, et du réseau des chèques vacances (ANCV).
Accueil Paysan
L’association rassemble des gîtes, fermes-auberges, campings à la ferme et chambres d’hôtes dans des exploitations agricoles.
Créée en 1987, elle compte plus de 1 100 structures adhérentes, qui doivent s’engager à respecter une charte éthique et à proposer aux hôtes une alimentation saine et sans pesticides, à base de produits de la ferme. Il s’agit aussi de leur faire découvrir les activités de la ferme, de leur faire partager un mode de vie.
Bienvenue au Château
Ce label est lui aussi réservé à une seule catégorie de propriétaires : les châtelains de l’Ouest de la France. L’association est soutenue par cinq comités régionaux du tourisme.
Fleurs de Soleil
Géré par l’Association Les Maisons d’Amis en France, ce label compte moins d’un millier de propriétaires et insiste sur la chaleur de l’accueil et la personnalisation de l’aménagement.
Autres labels et réseaux
Les autres labels et réseaux sont nombreux, à choisir en fonction de votre situation géographique et des spécificités de votre accueil :
- Chambres d’hôtes à Paris ;
- Maisons d’Hôte Bien Être ;
- Clef Verte ;
- Écolabel européen ;
- Tourisme et Handicap…