SCI : une société civile dédiée à l’immobilier.
Il existe différents types de société civile :
- SCM : société civile de moyens ;
- SCP : société civile professionnelle ;
- SELARL : société d’exercice libéral ;
- SEP : société en participation ;
- SCEA : société civile d’exploitation agricole ;
- société civile immobilière (SCI).
Fonctionnement d’une SCI : associés, capital, fiscalité…
La SCI permet de financer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs et d’en faciliter sa transmission.
Voici un récapitulatif des différents aspects de son fonctionnement.
Associés
Une SCI doit être composée d’au moins deux associés, qui peuvent être des personnes morales ou physiques. Ils sont responsables des dettes de la SCI indéfiniment : leur patrimoine personnel peut donc être engagé, mais proportionnellement à leur apport dans la société.
Capital social
Une SCI ne dispose pas d’un capital social minimal, mais en général son capital correspond à la valeur du bien immobilier pour lequel elle a été créée.
Les associés peuvent constituer le capital social à partir d’apports en numéraire ou en nature. Ils n’ont pas obligation de verser le montant du capital social au moment de la création de la SCI. Les associés peuvent donc en fixer librement les modalités de versement.
Dirigeant
Une SCI peut être dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Le gérant doit rendre des comptes annuels de gestion lors de l’assemblée générale. Ce dirigeant peut être rémunéré ou non selon ce qui est prévu dans les statuts de la société ou dans un acte séparé.
Régime fiscal
Généralement, la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu : les associés doivent donc déclarer les revenus au titre des revenus fonciers. Mais il est également possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1317 de finances pour 2019, cette option était irrévocable. Depuis le 31 décembre 2018, les SCI qui optent pour l’IS peuvent renoncer à leur option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elles ont exercé leur option. La renonciation à l’application de l’IS doit donc intervenir avant la fin du mois qui précède la date limite de paiement du premier acompte d’IS du cinquième exercice.
Régime social
Si le gérant est rémunéré au titre de son mandat, il dépend du régime social :
- des travailleurs non salariés s’il est gérant associé ;
- des assimilés-salariés s’il est gérant non associé.
Société civile immobilière : de nombreux avantages
La constitution d’une société civile immobilière présente certains avantages :
- facilité de la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers en évitant la succession en indivision ;
- avantages fiscaux :
- la transmission peut être exonérée d’impôts ;
- possibilité de déduire les loyers et charges du bénéfice fiscal ;
- possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés et pour le régime de la TVA, etc.
La société civile immobilière est une bonne alternative à l’indivision qui entraîne souvent des blocages : même si les associés ne sont pas d’accord entre eux, le gérant peut prendre une décision nécessaire à la bonne gestion du patrimoine immobilier.
Créer une société civile immobilière : les formalités
La création d’une société civile immobilière implique différentes formalités :
- rédaction de statuts : si la SCI bénéficie d’un apport d’immeuble ou d’un bail supérieur à 12 ans, ils doivent être rédigés devant un notaire, sinon ils peuvent être rédigés sous seing privé. Ils doivent ensuite être enregistrés auprès du Centre des Impôts en quatre exemplaires timbrés ;
- dépôt d’un dossier de création auprès d’un centre de formalités des entreprises ;
- publication d’un avis de constitution auprès d’un journal officiel d’annonces (le tarif de l’annonce légale relative à la constitution d’une SCI est fixé par un arrêté du 21 décembre 2012 – modifié par un arrêté du 7 décembre 2020 – et s’élève en 2021 selon le département à 189 € ou à 227 €).